Новости города БезФормата.Ru
Сыктывкар
Главные новости
 
Задать вопрос?

ВС РФ рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

  Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди – небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт – но по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд.

  ВС РФ объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире. Квартиру делили в суде Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

  Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист "Хренов и партнёры". Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

  Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в "трёшке" площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

  Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли. В первой инстанции заявителям отказали.

  В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС. Когда можно заставить собственника продать долю Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

  Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое "незначительность", по словам Александра Латыева, партнера "Интеллект-С", никто не определял, просто "все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная", – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия.

  Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".

  Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у "лишнего" собственника?

  1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

  2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

  3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

  4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки.

  Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности. Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

  Оксана Ступина, юрист "Хренов и партнёры" Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения. Учитывая, что в совокупности "незначительная доля" двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры".

  В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д.

  "Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права", – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами. В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности.

  "На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы", – говорит Елена Полеонова.

  "Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции. Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их). Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно". Елена Полеонова, партнер правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры"

  По материалам ПРАВО.ru

Прикрепления:
Опытный сыктывкарский педагог Александр Петрович Чуднов рассказал «Трибуне» о том, как в республике грабят сирот.
13.07.2017 Газета Трибуна
Печорской межрайонной прокуратурой возбуждено уголовное дело о мошенничестве при реализации жилья.
03.07.2017 Bnkomi.Ru
Жильцам аварийного дома удалось извлечь двойную выгоду - в результате получения изначально денежных средств за непригодное для проживания жилое помещение по решению суда,
30.06.2017 Bnkomi.Ru
Комитет Госдумы по госстроительству доработал ко второму чтению правительственный законопроект о выделении судьям квартир в собственность в случае, если они будут признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
28.06.2017 Bnkomi.Ru
  За человеком можно сохранить право пользоваться чужой жилплощадью до тех пор, пока не подрастут дети, которые там живут.
28.06.2017 ПРАВоКОМи.рф
  Если государство как владелец имущества не проявило о нем должной заботы, вину за это нельзя возлагать на гражданина.
26.06.2017 ПРАВоКОМи.рф
Конституционный суд (КС) постановил, что закон не должен допускать изъятие спорного жилья, которое осталось без хозяина и должно было по закону перейти государству, у добросовестного покупателя,
22.06.2017 Bnkomi.Ru
IMG_4034-kopiya.jpg - Bnkomi.RuСегодня в Эжвинском Дворце культуры бумажников прошел I открытый молодежный форум «Азбука успеха».
23.09.2017 Bnkomi.Ru
Ночью в столице Коми на пожаре погиб человек - ИА КомиинформФото из архива ИА "Комиинформ" В Сыктывкаре на пожаре погиб человек. Как сообщили "Комиинформу" в ГУ МЧС по Коми, пожар в хозяйственном строении произошел около 02:00 у д. №12 по улице Ветеранов, напротив ТРЦ "Макси".
24.09.2017 ИА Комиинформ
В Сыктывдинском районе Daewoo въехала в "скорую помощь" - ИА КомиинформФото УГИБДД Коми Дорожный инцидент с участием машины скорой помощи произошел в Сыктывдинском районе Коми.
24.09.2017 ИА Комиинформ
Накануне поздно вечером ВАЗ протаранил столб по улице Колхозной, неудачно повернув на повороте.
24.09.2017 Bnkomi.Ru
В Ухте мошенники предлагают пенсионерам льготы и выплаты - Ухтинский еженедельник НЭП
В Ухте мошенники предлагают пенсионерам льготы и выплаты
В Ухте мошенники под предлогом назначения дополнительных льгот к пенсии пытались похитить у пожилой женщины 17 тыс.
Ухтинский еженедельник НЭП
Миллион за магию
Следователи Отдела МВД России по Сосногорскому району возбудили уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере (часть 4 статьи 159 УК РФ).
Газета Республика
Пенсионерку из Воркуты обокрала знакомая сына - Интернет-газета Коми
Пенсионерку из Воркуты обокрала знакомая сына
В дежурную часть ОМВД России по г.Воркуте с заявлением о пропаже пакета, в котором находились кошелек с деньгами и личными вещами, обратилась 69-летняя местная жительница.
Интернет-газета Коми
BOB_6502-kopiya.jpg - Bnkomi.Ru2018 год станет для Театра оперы и балета Республики Коми юбилейным. Основные празднования 60-летия пройдут ближе к весне, однако уже 21 сентября праздничным концертом с ретроспективой открылся юбилейный сезон.
22.09.2017 Bnkomi.Ru
Путешествие Кандинского к «вратам смерти» - Газета РеспубликаНациональный музей Коми представил свой первый киноопыт Национальный музей Коми презентовал фильм «Путешествие Кандинского к «вратам смерти».
22.09.2017 Газета Республика
IMG_3208-kopiya.jpg - Bnkomi.Ru88-й театральный сезон в театре драмы им. В. Савина открылся премьерой комедии А.П.
23.09.2017 Bnkomi.Ru
Золотое кольцо России станет аналогом ЮНЕСКО - Ухтинский еженедельник НЭП
Золотое кольцо России станет аналогом ЮНЕСКО
Золотое кольцо России получит статус государственной институции, сформированной по примеру Списка всемирного наследия ЮНЕСКО.
Ухтинский еженедельник НЭП
Театр подарил зрителям воспоминания и флайеры  - Газета Республика
Театр подарил зрителям воспоминания и флайеры 
21 сентября открыл юбилейный, 60-й сезон Государственный театр оперы и балета Республики Коми.
Газета Республика
Играем «Чайку» - Газета Республика
Играем «Чайку»
Новый театральный сезон – от комедии до драмы 22 сентября Академический театр драмы имени Виктора Савина открывает 88-й театральный сезон премьерой комедии А.П.Чехова «Чайка».
Газета Республика
В поселке Заозерье Сысольского района открыли новый понтонный мост - ИА КомиинформФото Минпрома Коми В Сысольском районе открылся новый понтонный мост, который обеспечит сельское поселение Заозерье круглогодичным сообщением со всей республикой.
24.09.2017 ИА Комиинформ
Сыктывкарский боец смешанных единоборств Вадим Малыгин не смог завоевать чемпионский пояс организации М-1 Global.
23.09.2017 Агентство по физкультуре и спорту
Составители национального рейтинга развития событийного туризма подвели итоги 2016 года.
24.09.2017 Bnkomi.Ru
Легендарный тренер — ровесник «Строителя» - Газета Трибуна
Легендарный тренер — ровесник «Строителя»
В начале октября в Сыктывкаре состоится грандиозное шоу — любители хоккея будут отмечать 70-летний юбилей команды «Строитель».
Газета Трибуна
Ухтинский "Арктик-Университет" повторно уступил "Динамо" - Ухтинский еженедельник НЭП
Ухтинский "Арктик-Университет" повторно уступил "Динамо"
Женский хоккейный клуб «Арктик-Университет» уступил в ответной игре «Динамо» (Санкт-Петербург).
Ухтинский еженедельник НЭП
Ухтинский "Арктик-Университет" уступил в стартовом матче Женской хоккейной лиги - Ухтинский еженедельник НЭП
Ухтинский "Арктик-Университет" уступил в стартовом матче Женской хоккейной лиги
Ухтинский женский хоккейный клуб «Арктик-Университет» с поражения стартовал в Женской хоккейной лиге России.
Ухтинский еженедельник НЭП
В Сыктывдинском районе Daewoo въехала в "скорую помощь" - ИА КомиинформФото УГИБДД Коми Дорожный инцидент с участием машины скорой помощи произошел в Сыктывдинском районе Коми.
24.09.2017 ИА Комиинформ
Руководители и специалисты единых дежурно-диспетчерских служб муниципальных образований Республики Коми познакомились с работой Центра управления в кризисных ситуациях - МЧС Республики КомиВ Главном управлении состоялись занятия со слушателями учебного центра Управления противопожарной службы и гражданской защиты.
24.09.2017 МЧС Республики Коми
К концу 2017 года ставки по ипотеке в России будут ниже 10% - ИА КомиинформФото Антона Пархачева Глава Минэкономразвития Максим Орешкин заявил, что к концу года объемы ипотечного кредитования могут вырасти, а ставки при этом могут оказаться ниже 10%, сообщает РИА Новости .
24.09.2017 ИА Комиинформ
Ночью в столице Коми на пожаре погиб человек - ИА КомиинформФото из архива ИА "Комиинформ" В Сыктывкаре на пожаре погиб человек. Как сообщили "Комиинформу" в ГУ МЧС по Коми, пожар в хозяйственном строении произошел около 02:00 у д. №12 по улице Ветеранов, напротив ТРЦ "Макси".
24.09.2017 ИА Комиинформ
Чтобы детей не коснулась беда - МЧС Республики КомиЗа окном с каждым днем все холоднее. Холоднее становится и вода в реках и озерах.
24.09.2017 МЧС Республики Коми